Недвижимость в Черногории: все только начинается

Адриатическое побережье со времен Древнего Рима – одно из самых заманчивых мест на карте Европы. Однако из-за советского "железного занавеса" противоположный берег Адриатики был недостижим для Западной Европы, и без рекламы и туристических потоков оставался в безвестности. Но в один прекрасный день ситуация изменилась практически в одночасье, и вместе с капитализмом в Черногорию пришли туристы, частные отельеры и девелоперы. Охотники за быстро возвратными инвестициями со всего мира начали вкладывать средства в местную недвижимость. Политическая нестабильность и непрозрачные законы, регулирующие строительство и покупку недвижимости, их не остановили. На сегодняшний день законодательная база обновляется вместе с жилым фондом страны, и инвестиции в местную недвижимость обещают стать еще более выгодными.

Развалины с видом на море

Основу жилого фонда Черногории – как на побережье, так и внутри страны – составляют многоквартирные панельные дома постсоветской постройки, требующие капитального ремонта. Так, например, в Херцег-Нови такие дома находятся в самых живописных местах, на набережных, с отличным видом из окна. К тому же в большинстве не только старых, но даже построенных 2–3 года назад домов, расположенных в лучших частях прибрежной зоны, есть и другая не менее досадная трудность: там отсутствуют не только собственный двор и парковка, но и даже коммунальные службы. "Дома, построенные без разрешения на строительство, без огороженной территории, по которой не разгуливают шумные толпы туристов, без парковки и без эксплуатационной компании, занимающейся сменой лампочек в подъезде и вывозом мусора, были интересны, пока они стоили дешево", – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова. На сегодня строительство такого жилья прекращено, однако до принятия нового градостроительного плана будет вестись лишь точечная застройка, и основной жилой фонд Черногории будет по-прежнему состоять из некачественного жилья.

С появлением на рынке объектов бизнес- и элитного сегмента дешевое жилье не сильно прибавит в цене, так как для инвестиционных сделок, нацеленных на получение прибылей от продажи квартиры, оно не пригодно. Недвижимость, построенная в социалистические времена, будет покупаться местным населением и иностранцами, не рассчитывающими на рост цен и приобретающими квартиры исключительного для личного пользования, считает г-жа Титова. К тому же в "смутное время" строительство часто велось без разрешительной документации или в обход законодательства. Сейчас контроль ужесточился, и те немногие новостройки, которые появляются, уже соответствуют не только заявленным на них ценам, но и всем требованиям качества и комфорта. "Если условно разделить застроенные в 2007 году площади на количество желающих приобрести недвижимость в Черногории, на долю каждого не достанется даже по одному метру. Таким образом, в настоящее время рынок испытывает серьезный диссонанс спроса и предложения", – продолжает Юлия Титова. По ее мнению, вторичное жилье сильно упадет в цене после того, как появится качественная конкуренция, и если, по прогнозам эксперта, темпы роста цен на новостройки сохранятся в ближайшие 3 года, то параллельно с этим вторичное жилье будет только терять в цене, сильно уступая в качестве.

Доступная недвижимость

Прогнозируемый рост цен на недвижимость в Черногории на ближайшие 3–4 года в среднем составляет около 20–30% годовых, считает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Самыми популярными среди покупателей остаются Тиватская, Будванская, Которская Ривьеры и район Святого Стефана, расположенный недалеко от Будвы.

В зависимости от места и вида из окна стоимость квадратного метра жилья эконом-класса колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. евро, бизнес-класса – от 3,5 тыс. евро, в этот ценовой диапазон также попадает большая часть новостроек. Цены на элитное жилье колеблются в диапазоне от 3 до 10 тыс. евро за "квадрат", и в первую очередь стоимость квартиры зависит от расположения и амбициозности проекта.

Таунхаусы и коттеджи в новых проектах стоят в диапазоне 300–600 тыс. и 500 тыс. – 3 млн евро соответственно, что зависит от площади объекта и близости к морю. В домах из вторичного фонда стоимость 1 кв. м составляет от 3 до 10 тыс. евро, но можно встретить и более дешевые варианты, от 2 до 3 тыс. евро за "квадрат" на расстоянии 1–10 км от моря, и дешевле – в глубине страны. Земельные участки в среднем стоят от 100 до 400 евро за 1 кв. м, а стоимость строительства составляет от 400 до 1500 евро за "квадрат".

Средняя стоимость жилья в Черногории (тыс. евро)

Класс жилья	Квартиры	Дома	Таунхаусы
Эконом	2,5–3,5 (1 кв. м)	2–3 (1 кв. м)	300
Бизнес	3–5 (1 кв. м)	3–10 (1 кв. м)	300–500
Элитное	5–10 (1 кв. м)	10 (1 кв. м)	500 – 3000

Светлое будущее

Однако эксперты говорят, что Черногория только начинает раскрывать свой потенциал как крупный международный курорт, и здесь зарождается сегмент элитной дорогой недвижимости, который будет востребован при развитии элитарного туризма: яхт-клубов, казино, отелей мировых брендов. В дальнейшем предпочтение покупателей будет отдаваться бизнес-классу с развитой внутренней инфраструктурой, и оптимистический прогноз роста средней цены на недвижимость в Черногории основан в первую очередь на очевидных перспективах развития недвижимости в сегментах бизнес класса и VIP. "Для тех любителей Черногории, кто раздумывал над тем, не поздно ли покупать черногорскую недвижимость, ответ отрицательный. Сегодня цены находятся где-то посередине своего активного роста, при этом строительство концептуально новых высоко ликвидных и перспективных для инвестирования объектов только начинается", – утверждает Юлия Титова.

Особенности местного законодательства

Черногория на сегодняшний день – безвизовая страна, и гражданам России, чтобы провести там до 30 дней, не требуется оформления специальных документов. Однако при покупке недвижимости гражданство не предоставляется. В перспективе с учетом изменений, связанных со сменой статуса и политического курса Черногории, собственники недвижимости смогут получить многократную визу, равную по статусу виду на жительство в стране.

Российские олигархи превратят Черногорию в Монако №2

У богатых и знаменитых есть излюбленные места на планете, где роскошный отдых совмещается с приятным времяпрепровождением в кругу лиц, разделяющих их ценности. Начиная с пресловутого Лазурного берега и итальянской Сардинии, можно долго продолжать этот список. Еще одним курортом, служащим меккой роскошных каникул для современных олигархов, готовится стать небольшой кусочек Черногории.

Огромные силы собираются для того, чтобы превратить бывшую югославскую военно-морскую базу, находящуюся нынче на территории Черногории, в шикарный курорт, на который приятно будет приехать Роману Абрамовичу или Олегу Дерипаске. Кстати, последний как раз и является одним из главных инвесторов намеченного проекта наряду с другими миллиардерами, включая главу концерна LVMH Бернара Арно.

Сейчас кусочек земли в городе Тиват, выходящий на Адриатическое море, ничем примечательным похвастаться не может, кроме активно развернувшегося строительства. Однако вложенные 350 млн долларов позволят превратить «развалюху» в балканское Монако или, как уже прозвали ее авторы проекта, Porto Montenegro (черногорское Монако).

Параметры нового курорта отнюдь не скромны: предполагается, что в нем будет самая большая гавань для суперяхт в Средиземном море, 800 причалов, 100 из которых будут готовы принять яхты длиной более 30 метров. К услугам яхтсменов будет гольф-поле на 18 лунок, отели, рестораны, магазины, казино и судоремонтный завод - на случай, если с любимой яхтой что-то случится.

Идея превратить заброшенную базу в современную гавань пришла канадскому угольному магнату Питеру Манку (Peter Munk). «Современные яхты становятся все больше и больше. Люди жалуются, что им трудно найти подходящее пристанище для своего судна. В Тивате с этим нет проблем - он привык принимать военные судна», - говорит Манк.

Черногория, по всей видимости, скоро перестанет быть местом отдыха среднестатистических туристов, за скромную цену наслаждающихся красочным пейзажем южной страны и ее благоприятным климатом. По крайней мере, соседство простых смертных с сильными мира сего уже практически обеспечено по мере появления на территории Черногории высококлассных курортов. Так, на 2010 год на побережье страны намечено окончание строительства роскошного отеля известнейшей сети Four Seasons.

«Бизнес-Стиль» уже писал о том, что оставить свой след в этом южном уголке хочет и Роман Абрамович, обнародовавший свои планы купить восьмимильный отрезок пляжа под постройку роскошного отеля. В поисках своего гнездышка под жарким черногорским солнцем недавно были замечены Майкл Дуглас и Кэтрин Зета-Джонс , а также лучшие американские теннисистки Венус и Сирена Уильямс.

Рост популярности Черногории напоминает 50-60-е года прошлого столетия, когда такие всемирно известные звезды как Софи Лорен, Элизабет Тейлор и Кирк Дуглас отдыхали на черногорском острове Святой Стефан. Сегодня им на смену приходят новые знаменитости и бизнес-воротилы, покоренные нетронутыми пляжами и богатой природой. Впрочем, удивляться этому не стоит, ведь с каждым годом в мире становится все меньше и меньше красивых неосвоенных мест, оказавшись в которых можно почувствовать себя словно в раю.